Depuis 2009, le Congrès américain a adopté 38 projets de loi liés aux infrastructures qui ont ensuite été signés par le président. Le plus important, cependant, a été signé plus tôt ce mois-ci par le président Joe Biden.
L’Infrastructure Investment and Jobs Act, mieux connue sous le nom de « projet de loi bipartite sur les infrastructures », vaut environ 973 milliards de dollars répartis sur les exercices 2022-2026, la majorité des fonds étant consacrée aux investissements dans les transports, l’eau, l’électricité et l’énergie, la lutte contre des problèmes environnementaux tels que le changement climatique, un investissement massif dans l’expansion du haut débit et les terres publiques.
Dans l’ensemble, le projet de loi a été bien accueilli par de nombreuses associations professionnelles et le public. Un sondage mené par ABC News/Washington Post a révélé que 63% des Américains soutenaient le paquet d’infrastructure juste avant qu’il n’atterrisse sur le bureau de Biden.
Et, le projet de loi est également largement soutenu par la communauté immobilière. Le président de la National Association of Realtors®, Charlie Oppler, a publié une déclaration juste après son adoption, qui déclare : « NAR est encouragé par le soutien bipartite au projet de loi sur les infrastructures. Nous avons soutenu de nombreux éléments de cette législation, notamment des investissements importants dans le réseau électrique, la gestion des risques climatiques et la réparation et le remplacement de routes, ponts, ports, aéroports et voies ferrées vieillissants. Ces améliorations rendront les communautés plus résilientes et durables.
Ainsi, alors que le projet de loi a été soumis à un Congrès fortement divisé et est maintenant devenu une loi. Mais à quel impact peut-on s’attendre sur l’immobilier ?
Les effets sur les marchés du logement et les prix
Il est difficile de déterminer dans quelle mesure les prix des maisons pourraient changer, voire pas du tout. Pour commencer, les prix des maisons sont à leur niveau actuel en raison d’une grave pénurie de l’offre de logements. Bien que l’accord sur les infrastructures oriente les fonds vers le logement abordable et l’expansion, cela ne suffira pas à combler l’écart.
Cependant, quelque chose d’unique à propos de ce paquet est l’inclusion d’environ 65 milliards de dollars qui sont affectés à l’expansion du haut débit. Le haut débit, en termes simples, n’est qu’un accès Internet haut débit.
Comme nous le savons bien, le monde numérique nécessite un accès à Internet à peu près à tout moment de la journée. Le travail à distance est répandu, les communications sont presque entièrement basées sur Internet et les étudiants effectuent la grande majorité de leurs tâches derrière un écran d’ordinateur.
Il est difficile d’imaginer que certaines zones manquent de connexions Internet, mais c’est un vrai problème. La Federal Communications Commission (FCC) rapporte qu’il y a encore environ 19 millions d’Américains qui n’ont pas d’accès Internet haut débit, dont la plupart sont situés dans les régions les plus rurales du pays.
Avec l’expansion du haut débit dans ces régions, il est possible que les prix des logements s’exercent davantage. Par exemple, une étude menée par des chercheurs de l’Université du Michigan et de l’Université Carnegie Mellon a révélé que les connexions par fibre optique peuvent ajouter près de 5 500 € au prix d’une maison unifamiliale standard de trois chambres.
L’étude a également révélé que les foyers sans accès à Internet haute vitesse sont moins susceptibles de recevoir des offres. Bien que ne pas recevoir d’offre sur une maison dans un marché du logement aussi serré soit un scénario improbable de nos jours, en tant qu’investisseurs, c’est quelque chose à prendre en compte.
Un autre aspect important du paquet est l’investissement dans les transports. Un total de 273 milliards de dollars, la plus grosse tranche de la facture, a été affecté à des articles liés aux transports.
Les améliorations et les agrandissements des routes, des autoroutes et des ponts attirent les investissements et suscitent l’appréciation. Les petites villes peuvent se transformer en banlieues animées une fois que de nouvelles routes sont tracées et que les villes deviennent plus interconnectées. De plus, les investissements commerciaux apportent des emplois et de l’attention à une région, alimentant la construction résidentielle et l’appréciation de la maison.
Au-delà des routes et des ponts, le transport en commun est un aspect majeur que certains législateurs considèrent comme essentiel pour réduire les émissions, la circulation, augmenter l’accès et améliorer l’économie. Les autorités de transport telles que la Washington Metro Area Transit Authority ont progressivement investi et amélioré leurs infrastructures. Avec le nouveau projet de loi, ils auront plus de fonds à consacrer aux améliorations.
Mais la demande pour ces projets est-elle à la hauteur des attentes et, surtout, à la hauteur des crédits ?
Le graphique ci-dessus montre le nombre d’entrées ferroviaires quotidiennes pour le métro de Washington DC. Un point important illustré par le graphique est que la pandémie a joué un rôle drastique dans la diminution du nombre d’entrées. Cependant, l’achalandage avait diminué avant la pandémie. En 2018, l’Autorité a décroché un contrat d’extension pour améliorer l’infrastructure ferroviaire. Par conséquent, 2019 a vu une augmentation nette de 20 000 coureurs.
Mais depuis, la demande est en baisse. Bien que COVID-19 joue un rôle majeur, existe-t-il suffisamment de preuves pour justifier d’importants investissements de cet accord d’infrastructure dans les transports en commun ? Si oui, dans quelle mesure cela affectera-t-il l’immobilier, le cas échéant ? Nous le saurons bien assez tôt.
Dernières pensées
L’Amérique attend depuis longtemps une refonte de son infrastructure. On ne sait pas encore si ce paquet vaut vraiment son poids et son coût, et le débat se poursuivra. Nous savons que le pays a besoin d’améliorations dans plusieurs de ses domaines.
Cela dit, il est difficile de prédire comment l’une de ces factures massives affectera l’immobilier. L’autre point majeur à l’ordre du jour de Biden est le projet de loi sur les dépenses sociales, qui est censé inclure des dispositions plus larges axées sur l’immobilier. Cependant, ce projet de loi est bloqué au Congrès et comporte de nombreuses incertitudes quant à son avenir.
Mais pour l’instant, les investisseurs devraient se pencher sérieusement sur la facture des infrastructures. Les packages d’infrastructure présentent de réelles opportunités qu’il convient de saisir. Alors que les fonds seront déployés au fil du temps et seront inégalement répartis à travers le pays, les investisseurs doivent garder un œil sur les nouveaux projets annoncés ou en cours de développement sur leurs marchés.
Vous pouvez trouver un accord mûr qui sera payant à long terme.